코로나 수혜주? 모기지 리츠 ETF (MORT)

증권투자는 반드시 자기 자신의 판단과 책임하에 하여야 하며, 해당 게시글은 개인 견해에 불가할 뿐이라는 것을 미리 알려드립니다.

 

(출처: pixabay)

 

 

 

 

 

MORT (비슷한 ETF로 REM이 있다.)

오늘은 미국에 상장된 모기지 리츠 (MORTAGE REITS) ETF인 MORT에 대해 소개한다.

해당 ETF는 코로나 사태 이후 70% 가까이 하락을 했지만 현재는 코로나 이전 대비 45% 하락한 가격인 15달러(저점대비 90%가 오른 가격) 정도에 거래되고 있다(아래 그림 참조). 만약 경제상황이 좋아져 MORT가 코로나 이전 가격으로 돌아간다면 가격이 두 배 상승하게 될 것이고, 만약 상승하지 않더라도 현재가 대비 10%가 넘는 배당을 즐길 수 있기 때문에 이보다 좋은 투자처는 없다고 생각이 된다.

 

MORT PRICE: 많이 회복했지만 여전히 코로나 전과 비교해서는 많이 낮은 가격을 형성하고 있다. 또한 배당금이 10%를 훌쩍 넘는 것을 확인할 수 있다. (출처: GOOGLE, accessed 2020/08/17, URL  https://www.google.com/search?q=mort+price&oq=mort+price&aqs=chrome..69i57.4590j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8)

 

 

그럼 코로나 때문에 가격이 하락했지만 복구가 안된 종목들은 모두 사면 좋은 것 일까? 꼭 그렇다고 볼 수 없다. 이 전 글(https://yelfi.tistory.com/1)에서도 말했지만 그럼에도 불구하고 사면 안 되는 종목이 더 많다. 안 오른 데에는 이유가 있기 때문이다. 그렇다면 왜 모기지 리츠 ETF인 MORT는 매력적이게 보일까? 그것을 알기 위해 리츠는 무엇인지, 또 모기지는 무엇인지, 둘을 합친 모기지 리츠는 무엇인지 차례대로 알아보도록 하자.

 

 

리츠(REITs)란?

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 증권에 투자/운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사이다. 아래 그림을 보면 그 구조가 쉽게 이해가 된다.

 

(출처: 국토교통부 리츠정보시스템, accessed 2020/08/17, URL  http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100)

 

 

대부분의 일반적인 리츠는 투자금으로 부동산을 산 후, 월세를 받거나 시세차익으로 돈을 벌고, 해당 이익의 90%이상을 투자자들에게 돌려준다. 이러한 리츠의 장단점은 아래와 같다.

 

리츠 투자의 장점

* 높은 배당 수익률

* 전문가가 대신 공부해주고 대신 투자해줌

* 소액으로 부동산 투자 가능 => 집이 없는 사람도 부동산/주식 분산 투자 가능

* 수익 90% 이상 배당이 법제화가 되어있음 => 국가가 정기적으로 감독하므로 믿고 투자할 수 있음

* 건물 시세가 주식 가격 혹은 배당에 반영됨 => 실제 부동산에 투자한 효과를 볼 수 있음

 

리츠 투자의 단점

* 내가 원하는 땅에만 투자하기 힘듬 <= 리츠 회사들은 다양한 땅에 투자를 하고 있기 때문에 내가 원하는 노다지 땅(e.x. 강남, 뉴욕)에만 투자하기 힘듬

* 내가 원하는 땅을 찾기도 힘듬 <= 한국의 리츠 회사들은 전체 투자금이 적어 관리가 잘 안된다(한국 대표 리츠인 신한알파리츠는 현재가로 시가총액이 4천억을 못 넘고 있다. 4천억으로 어떤 건물을 몇 채나 살 수 있을까?). 때문에 주로 미국 리츠에 투자하게 된다. 그런데 외국은 어느 땅이 좋은 땅인지 알기 힘들다(사실 한국도 힘들다). 예를들어 서울도 강남과 강동이 차이가 큰 만큼, 뉴욕이 좋은 건 알지만 뉴욕 어느 땅이 좋은 건지는 엄청난 공부가 필요하다.

 

모기지란?

부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권을 말한다. 유명한 서브프라임 모기지 사태의 그 모기지다.

(서브프라임 모기지에 관해 궁금하면 위키백과: https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%84%9C%EB%B8%8C%ED%94%84%EB%9D%BC%EC%9E%84_%EB%AA%A8%EA%B8%B0%EC%A7%80_%EC%82%AC%ED%83%9C 참조 바람.)

 

 

모기지 리츠란?

모기지 리츠는 모기지를 이용해 투자하는 회사들을 말하기 때문에 모기지 리츠라고 불린다. 일반적인 리츠와 이름은 같지만 그 성격은 굉장히 다르다.

 

모기지 리츠의 종류는 크게 두 가지로 분류할 수 있는데, 아래와 같다.

* 집을 담보로 대출해준 후 이익을 챙기는 회사 (모기지 론)

* 저렴한 이자의 초단기 대출(a.k.a. 레포)을 받아 장기자산(모기지 저당권)에 투자한 후 이자의 차액(spread)을 먹는 회사

여기서 시장이 더 크고 배당도 높은 곳이 아래와 같은 회사이고, 우리의 MORT도 대부분 아래에 해당하는 회사들을 모아놓았다고 보면 된다.

 

모기지 리츠는 위험하다.

언뜻보면 저렴하게 돈을 빌린 후 비싸게 돈을 빌려주는 모기지 리츠들이 risk가 전혀 없어보인다. 하지만 사실 엄청난 risk가 있다. 고배당에는 이유가 있는 법. 모기지 리츠 회사들은 대부분 leverage를 당겨쓴다. 주택 저당권을 이용해 투자를 하기 때문에 아래 그림과 같이 leverage를 할 수 있는 것이다. 원리는 갭투자와 비슷하다.

(leverage란? 대출 등을 이용하여 적은 돈만 가지고 큰 돈으로 투자하는 것과 같은 효과를 내는 방법을 말한다. 이 경우 당연하게도 돈을 벌게된다면 큰 돈을 벌지만, 돈을 잃을 경우 큰 돈을 읽게된다.)

 

모기지 리츠 회사들의 leverage 원리 (그림, 이해하고 싶은 사람만 보면 됨)

 

개인이 회사에게 투자금을 주면

 

 

 

회사는 자산A(부동산 저당권)를 산다.

 

 

 

 

해당 자산을 담보로 레포 시장에서 저금리로 대출금(투자금)을 받고

 

 

 

 

다른 자산B(또 다른 부동산 저당권)을 산다.

 

 

 

 

이런식으로 여러차례 반복하면 leverage로 투자할 수 있게 된다. (그림 출처: 나)

 

 

 

모기지 리츠(MORTAGE REITs)가 위험한 이유 (안 읽어도 됨)

위와 같은 투자 방식은 경기가 좋을 땐 문제 없지만, 경기가 나빠질 경우 큰 문제가 생긴다. 대출을 할 때 초단기 대출 시장인 레포 시장을 이용하는 만큼 돈을 갚고 빌릴 때 마다 금리가 변하게 되는데, 경기가 안 좋아질 경우 현금이 귀해져서 더 많은 담보를 잡아야만 돈을 빌릴 수 있다. 반면 부동산 저당권은 장기이면서 금리가 단기적으로 크게 변동되지 않는 경우가 많다. 때문에 경기가 나빠지면 부동산 저당권을 계속 유지하기 위해서 더 많은 담보를 잡아야만 하는데, 이를 위해 보유하고 있던 저당권 중 일부를 팔아야만 한다. 이 경우 빠르게 저당권을 팔아야해서 저당권을 시세보다 싸게 팔 수 밖에 없어 손해고 발생하고, 같은 담보로 대출을 조금 밖에 할 수 없으니 레버리지를 많이 당길 수 없어 손해가 이중으로 발생한다. 이로 인해 모기지 리츠의 시세 하락과 배당컷이 발생하는 것이다.

 

저평가된 모기지 리츠들

이러한 모기지 리츠를 다루는 가장 대표적인 ETF가 MORT와 REM이다. 사실 모기지 리츠 특성상 부동산 자체가 아니라 저당권을 다루기 때문에 시세 상승보다 배당을 보고 투자하게 된다. 때문에 배당컷이 있으면 그만큼 가격 하락이 발생하는 것은 당연한 것. 그러나 MORT의 경우 배당은 30%정도 하락했는데 비해, 주가는 코로나 이전 대비 최대 70% 그리고 현재는 45% 정도 하락한 상태이다. 이는 명백히 현재가가 저평가 되어있다고 생각한다.

 

모기지 리츠들이 저평가된 이유(개인적인 견해)

개인적인 생각으로 서브프라임 모기지 사태 이후 미국인들은 모기지에 대한 불안감을 갖고 있는 것 같다. 때문에 코로나 이후 모기지 리츠의 가격 하락폭이 컸던 것은 물론이며 가격 회복 또한 더딘 것 이라 생각한다. 하지만 역설적으로 미국 정부는 서브프라임 모기지 사태를 겪었기 때문에 해당 섹터에 대한 관리를 더 철저히 하고 있다. 때문에 모기지 리츠의 위험도와 수익률에 맞지 않는 저렴한 가격이 형성되었다 생각한다. 물론 장기보유를 할 수 없다면 주식이 저평가 되어있다고 무조건 사는 것을 추천하진 않는다. 하지만 혹시 주가가 오르지 않더라도 (배당컷 이후에도) 10%에 육박하는 배당을 받을 수 있다는 점 때문에 모기지 리츠는 정말 매력적인 투자처라는 생각이 든다. 참고로 나는 자산의 일부를 모기지 리츠에 투자하기로 하였다. 하지만 내 개인적인 견해인 만큼 해당 투자처에 대한 투자는 심사숙고 후에 결정 바란다.